Affitti brevi e attività d’impresa

Il citato articolo al comma 3-bis ha demandato ad un successivo provvedimento l’individuazione dei criteri di verifica dei suddetti requisiti che comunque non potranno prescindere da quanto disciplinato dall’articolo 2082 Codice civile e dall’art.55 D.P.R. 917/1986 (TUIR).

Tuttavia, ad oggi tale provvedimento non è stato ancora emanato.

Nel frattempo, diverse Regioni, in modo assolutamente non coordinato, si sono prodigate nell’emanazione di leggi che disciplinano il numero minimo di strutture abitative o il numero di contratti stipulati oltre i quali si configura un’attività d’impresa.

Tale modo di procedere ha tuttavia evidenziato problemi legati alle fonti del diritto tributario ed alla potestà legislativa a queste attribuite all’interno della cornice costituzionale. Come sappiamo l’art.23 Cost. afferma che: «Nessuna prestazione personale o patrimoniale può essere imposta se non in base alla legge» ed il successivo art. 117 Cost. afferma che: «Sono materie di legislazione concorrente quelle relative a….coordinamento della finanza pubblica e del sistema tributario; …Nelle materie di legislazione concorrente spetta alle Regioni la potestà legislativa, salvo che per la determinazione dei princìpi fondamentali, riservata alla legislazione dello Stato». Ricorrevano quindi dubbi circa la legittimità delle norme regionali concorrenti rispetto a norme gerarchicamente superiori.

In tal senso sembra orientarsi la risposta ad un interpello, la n.373, nel quale l’istante contestava il limite di quattro contratti di locazione per appartamento, imposto dall’art.1 della Legge 12/1995 della Provincia di Bolzano, oltre il quale si sarebbe configurata attività di impresa; la risposta all’interpello è stata la seguente: «Si ritiene che la Legge Provinciale di Bolzano n.12 del 1995 non contiene disposizioni che possano assumere rilevanza ai fini fiscali». Quindi in mancanza di regolamento ministeriale «Per quanto riguarda i criteri in base ai quali l'attività di locazione di cui al comma 1 del presente articolo (le locazioni brevi - n.d.a.) si presume svolta in forma imprenditoriale, in coerenza con l'articolo 2082 del codice civile e con la disciplina sui redditi d’impresa di cui al testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n.917».

Pertanto, in conclusione, fintantoché non sarà emanato un regolamento ministeriale, valgono ai fini tributari, in merito al corretto trattamento fiscale delle locazioni brevi, le norme di carattere generale già presenti nel TUIR, nel decreto IVA e all’interno del codice civile e non la normativa regionale.

Trattamento fiscale del corrispettivo per la costituzione del diritto di superficie
Nell’interpello n.435/2019 una società proprietaria di un terreno edificabile chiede il corretto trattamento economico delle somme di denaro ottenute a fronte della costituzione di un diritto di superficie a favore di un’altra società con l’obbligo, per quest’ultima, di presentare un progetto edilizio e di ottenere il permesso a costruire entro una certa data. Una volta edificato, il destinatario del diritto di superficie, avrà per vent’anni il possesso dell’immobile. L’importo previsto per la costituzione del diritto di superficie che il superficiario dovrà corrispondere al proprietario del terreno è suddiviso in un acconto, oltre ad IVA, da corrispondere al momento della registrazione dell’atto presso il notaio e per la restante parte in 20 rate annuali. L’istante precisa di aver firmato un preliminare con versamento di caparra confirmatoria; si ricorda che la caparra confirmatoria, ex art. 1385 Codice civile, ha natura risarcitoria e come tale, ove questa sia prevista, va applicata un’imposta di registro di Euro 200 cui si aggiunge lo 0,5% calcolato sull’intero importo della caparra stessa oltre a imposte ipotecarie e di bollo, rispettivamente di euro 200 e 155; diversamente se il preliminare avesse previsto un acconto sul prezzo finale tale importo si doveva intendere come pagamento anticipato e, come tale avrebbe dovuto applicarsi l’IVA; se tuttavia, il contratto non fosse stato soggetto ad IVA, all’acconto stesso non si sarebbe applicata l’IVA, e quindi per il principio di alternatività si sarebbe dovuto calcolare un’imposta di registro pari ad Euro 200 più il 3% dell’intero acconto.
La società chiede pertanto di poter conteggiare il corrispettivo iniziale, ivato, per intero nell’esercizio in cui verrà sottoscritto il contratto che costituirà il diritto di superficie.
La soluzione prospettata dall’Agenzia delle entrate diversamente ritiene che, in applicazione del principio di derivazione rafforzata di cui all’art.83 TUIR, le somme percepite dalla società all’atto di costituzione del diritto di superficie dovranno concorrere alla determinazione del reddito per tutta la durata del contratto, analogamente a quanto sarebbe avvenuto in caso di somme corrisposte a fronte di un contratto di locazione.