Locazioni commerciali, cedolare secca

Si riassumono di seguito le principali cose da sapere:
• i contratti di locazione devono essere stipulati nel corso dell’anno 2019;
• la cedolare potrà essere applicata per l’intera durata del contratto;
• il nuovo regime fiscale interessa le unità immobiliari di categoria catastale C/1 e le relative pertinenze locate congiuntamente;
• la cedolare può applicarsi agli immobili di superficie massima di 600 metri quadri; nel calcolo della superficie, le pertinenze non vanno considerate;
• possono usufruire della cedolare i locatori persone fisiche, mentre nessun requisito è previsto in capo ai conduttori;
• l’aliquota della cedolare è pari al 21%;
• non ci si può avvalere del nuovo regime fiscale in caso di contratti stipulati nell’anno 2019 se alla data del 15 ottobre 2018 “risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”;
• l’Agenzia delle Entrate ha precisato che, poiché i software di compilazione relativi al Modello RLI sono in corso di aggiornamento, attualmente è possibile registrare i nuovi contratti esclusivamente recandosi presso gli uffici territoriali dell’Agenzia stessa, e non in via telematica.

Cedolare sui negozi estesa ai rinnovi
La cedolare secca per l’affitto dei negozi è applicabile anche se quest’anno si verifica la proroga contrattuale. E non solo quando viene stipulato un nuovo contratto di locazione. Lo dicono le Entrate nelle ultime righe della risposta all’interpello 297/2019. È un’apertura che moltiplica il numero dei potenziali beneficiari della tassa piatta al 21 per cento.
La possibilità di optare per la cedolare sugli affitti dei locali accatastati come C/1 (prevista dal comma 59 della legge 145/18) riguarda i soli contratti stipulati nel 2019. A stretto rigore, dunque, non ne potrebbero beneficiare i contratti meramente prorogati nel corso dell’anno. Secondo la risposta 297, invece, «la proroga, agli effetti della disposizione in esame, si considera come se fosse un contratto di locazione stipulato nel corso del 2019». Non è chiaro, però, se per le Entrate la «scadenza naturale» arrivi dopo i primi sei o dopo i primi 12 anni. È vero che al sesto anno il locatore può negare il rinnovo solo nei casi di legge, ma la stessa legge 392/1978 (articolo 28) dice che «il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni». Il che aprirebbe all’opzione già quando scatta il primo “+6”.

I contratti interessati
Nel 2018 sono stati registrati 363mila nuovi contratti per immobili non abitativi (dato in linea con gli anni precedenti). Il Rapporto immobiliare Omi non dice quanti di questi contratti riguardassero locali accatastati come negozi (C/1). Sappiamo però che le unità iscritte in questa categoria sono il 6,7% di tutte quelle non residenziali, di cui l’80% possedute da persone fisiche. Quindi si può ipotizzare una cifra di circa 19mila nuovi contratti di locazione di negozi siglati in un anno da privati.
Sono invece 807mila i negozi posseduti da persone fisiche con locazioni già in corso. Il che permette di stimare circa 120mila proroghe all’anno.