Nuovo regime fiscale delle locazioni brevi

In sintesi i funzionari hanno riferito che:
• rientrano nell’ambito della disciplina solo i contratti di locazione, di durata inferiore a 30 giorni,  in cui entrambi i contraenti, locatore e conduttore, sono persone fisiche;
• sono ricomprese anche le locazioni che concernono porzioni di appartamenti;
• rientrano nella disciplina solo i contratti di locazione conclusi dopo il 1.6.2017. Fa fede la data di conclusione del contratto ex art. 1326 cod. civ. (intesa come il momento in cui chi ha fatto la proposta ha ricevuto comunicazione dell’accettazione del locatore);
• entro il 30 giugno del 2018 dovranno essere comunicati i dati relativi a questi contratti conclusi dopo il 1.6.2017;
• la ritenuta di acconto va versata entro il giorno 16 del mese successivo a quello dell’incasso del canone e non a quello successivo alla conclusione del contratto (per l’ipotesi in cui il versamento del canone non sia contestuale alla conclusione del contratto);
• vi è stato un periodo di tolleranza iniziale di 60 giorni decorrenti dal momento in cui sono state emanate le disposizioni di attuazioni (pubblicate il 12.7.2017) per il versamento delle ritenute di acconto. In sostanza quindi non vi saranno sanzioni per ritenute non versate sino al 11.9.2017. Dopo questa data non vi sarà più tolleranza;
• è stato chiarito che gli intermediari non sono responsabili per eventuali errori nella comunicazione dei dati relativi ai contraenti o all’immobile, in quanto non sono tenuti a verificare la veridicità delle affermazioni riferite dai contraenti;
• i contratti di locazione possono ricomprendere anche alcuni servizi (biancheria, pulizia, wi-fi, utenze);
• la ritenuta del 21% va calcolata sul corrispettivo lordo, quindi sono escluse dal calcolo: penali, cauzioni, caparre confirmatorie;
• la provvigione mediatoria, se non espressamente distinta dal canone e quindi corrisposta insieme allo stesso, viene ricompresa nel concetto di “corrispettivo lordo” e quindi viene assoggettata anch’essa a ritenuta. Per cui per escluderla da tale computo va specificato che il versamento corrisponde a canone + provvigione, specificando espressamente l’ammontare della provvigione;
• sono compresi nel “corrispettivo lordo” anche i costi dei servizi accessori (biancheria, pulizia) ad eccezione di quelli che possono essere riaddebitati in base al consumo effettivo. Attenzione: i servizi accessori che esulano da quelli elencati dalla norma (D.L. 50/2017) configurano per il locatore un'attività di tipo imprenditoriale con tutte le conseguenze del caso;
• nel caso di collaborazione tra agenti immobiliari (uno segue il proprietario e l’altro il conduttore) è quello che segue il proprietario che ha l’onere di effettuare e versare la ritenuta del 21%;
• nel caso di comproprietari (locatori) la ritenuta va operata e certificata nei confronti di quel comproprietario che ha partecipato alla trattativa, ossia quello che ha conferito l’incarico all’agente immobiliare.

È rimasta aperta la questione del pagamento del canone attraverso un assegno bancario non trasferibile intestato al proprietario e consegnato dal conduttore all’agente immobiliare.
In questo caso, i funzionari dell’Agenzia delle Entrate ritengono che comunque l’agente immobiliare “essendo intervenuto nel pagamento” debba calcolare e versare la ritenuta. Alle osservazioni (e rimostranze) di FIMAA che ciò porterebbe alla incertezza di poter ottenere la necessaria provvista dal locatore per effettuare il versamento, e quindi creerebbe non poche difficoltà all’agente immobiliare (che potrebbe in tal caso essere esposto a dover anticipare di tasca sua il relativo importo) i funzionari dell’Agenzia delle Entrate hanno sospeso la loro decisione e si sono assunti l’impegno ad un’analisi più specifica della tematica.
Sono invece pacificamente esclusi gli obblighi di versamento della ritenuta quando il pagamento del canone avvenga con bonifico su un conto corrente intestato al proprietario, oppure con carta di credito, paypal o altri strumenti di pagamento elettronico.